Reparación y Resane de Concreto en Arlington, TX y el Área de DFW

Casi todo Arlington, Mansfield, Grand Prairie y Fort Worth está sobre arcilla expansiva. Se hincha cuando se moja y se encoge cuando se seca, y lo hace cada año: blanda y alta después de las lluvias de primavera, dura y baja a finales de agosto. La losa va montada sobre ese ciclo. Las orillas se levantan donde se junta el agua, el centro se hunde donde un árbol saca la humedad, y el concreto se agrieta donde se encuentran los dos movimientos.

Por eso la misma entrada que se veía bien diez años empieza a romperse después de una sequía fuerte o un invierno lluvioso. El concreto no se debilitó. El terreno de abajo cambió de forma, y el concreto casi no puede doblarse. La explicación completa de por qué se agrietan las losas y qué es normal está en por qué se agrieta el concreto.

El punto práctico para reparar: si no resolvemos el agua, la reparación falla igual que la losa original. Bajantes que descargan junto a la losa, un jardín que guarda agua contra la orilla, una canaleta que desagua sobre la entrada. Eso se arregla primero, o el trabajo no vale la pena.

Las grietas finas que se quedan planas son estéticas. El concreto se encoge al curar y se va a agrietar en algún lado; para eso están las juntas de control. Una grieta donde cabe una moneda, o donde un lado queda más alto que el otro, es otra historia. El desnivel quiere decir que el terreno se movió y las dos piezas ya no están apoyadas igual.

El desnivel también es lo que hace que la gente tropiece. Según las normas federales ADA, un cambio de nivel de hasta 1/4 de pulgada puede ser vertical, y de 1/4 a 1/2 pulgada tiene que ir biselado. Pasando 1/2 pulgada las normas piden una rampa; en una banqueta eso ya es un escalón, y de ahí salen las demandas por caídas. Esas reglas aplican a banquetas públicas y comerciales, pero sirven de medida para la banqueta de una casa también.

El descascaramiento es cuando la capa de arriba se desprende en hojuelas y deja ver la grava. Casi siempre viene de una capa de acabado débil, exceso de agua en la mezcla, sal para hielo, o un acabado que se trabajó con el agua de sangrado todavía encima. Es un problema de superficie en una losa sana. Una losa que se hundió, se levantó, o bombea agua por las juntas cuando pasa el carro tiene un hueco debajo, y eso es un problema del terreno.

El parche sirve para zonas descascaradas, orillas despostilladas y hoyos pequeños en una losa que por lo demás está sana y quieta. Cortamos las orillas a escuadra, quitamos todo lo suelto y rellenamos con mortero de reparación modificado con polímero que se pega al concreto viejo. Sé realista con la apariencia: un parche nunca queda igual, y en una entrada de cochera al frente se nota que es parche.

El resane, una capa de recubrimiento o microcemento, es para una losa fea por todos lados pero sana y sin movimiento. Una capa delgada de base cementosa, de 1/8 a 3/8 de pulgada, va sobre toda la superficie con un acabado nuevo de escoba o con textura. Puede cambiar el color y tapar un campo de daño superficial. No puede detener una grieta que se mueve; la grieta atraviesa el recubrimiento en una temporada. Si la losa sigue moviéndose, el resane es dinero encima de un problema.

El levantamiento, sea con lechada de cemento (mudjacking) o con espuma de poliuretano (polyjacking), es para un paño que se hundió en una sola pieza y sigue entero. Se perforan hoyos en la losa, se rellena el hueco y el paño sube de nuevo a nivel. Funciona solo en concreto hundido. Una losa levantada no se puede bajar, y un paño roto en cuatro pedazos sube en cuatro pedazos.

Cortar con sierra y cambiar un paño es la respuesta cuando una sección está rota o muy desnivelada y el resto está bien. Cortamos en las juntas existentes para que la pieza nueva quede en un rectángulo limpio, sacamos y compactamos la base, ponemos pasajuntas de varilla hacia los paños vecinos para que se muevan juntos, e igualamos el grosor y el acabado de lo que hay. Cambiar el paño malo en vez de toda la entrada de cochera o la banqueta suele ser lo que más rinde de toda la lista.

Hay losas que ya no tienen remedio, y preferimos decirlo. Si más de una tercera parte de los paños están agrietados o desnivelados, el terreno falló en toda la losa y estarías persiguiendo el problema paño por paño durante años. Si la losa es delgada, menos de 3.5 pulgadas, o no tiene varilla ni malla, se va a seguir rompiendo por bueno que sea el parche. Grava que se desmorona, una superficie que suelta arena al barrer, o una entrada que desagua hacia la casa apuntan a lo mismo.

Una losa que ya se levantó una vez y se volvió a hundir te está diciendo que el hueco sigue regresando. Varias reparaciones encimadas de distintos colores también bajan el valor de la casa más que un colado nuevo y parejo. En ese punto, reemplazar es la reparación más barata en los próximos diez años.

Reemplazar por completo una losa de 4 pulgadas con acabado de escoba anda entre 8 y 14 dólares por pie cuadrado instalado en nuestro mercado, más 2.50 a 4.50 dólares por pie cuadrado para demoler y retirar la losa vieja. Si el concreto viejo va a salir de todos modos y querías una cochera techada o un patio cubierto, este es el momento de planear las dos cosas: nosotros colamos la losa y CJM Metals construye el acero encima.

La preparación decide el resultado. Cada orilla de reparación se corta con sierra, derecha y a escuadra, para que el material nuevo tenga una cara limpia donde pegarse, no un filo delgado que se despostilla en un año. Lo suelto se quita hasta llegar a concreto sano. Donde se cambia un paño, la base se vuelve a compactar y, si esa fue la causa, se rehace con piedra triturada compactada que drena en vez de guardar agua.

Los paños nuevos llevan varilla o pasajuntas amarradas al concreto viejo para que las piezas se muevan como una sola. Las juntas de control se cortan en el trabajo nuevo alineadas con las viejas, que es donde la siguiente grieta quiere salir de todos modos. El acabado se iguala al existente, escoba con escoba, y en una superficie estampada o de grava expuesta te decimos desde el principio qué tan parecido puede quedar.

Luego cura. Los morteros de reparación y los paños nuevos necesitan su tiempo de curado completo antes de cargar un carro; acortarlo es la forma más común en que falla una buena reparación. Si el trabajo es una banqueta pública o la rampa de acceso de la entrada junto a la calle, eso es derecho de vía de la Ciudad y puede requerir permiso o inspección. Lo confirmamos con la Ciudad de Arlington (One Start Development Center, 817-459-6502) antes de cortar, y esta página explica lo que normalmente aplica en Arlington.